sábado, 27 de agosto de 2016

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viernes, 12 de agosto de 2016

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miércoles, 10 de agosto de 2016

SUCESIÓN INTESTADA PASO A PASO

      ESTUDIO JURIDICO LITIGIUM ASESORES-
TELF 2768760-LIMA


¿QUE ES LA SUCESION INTESTADA?

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Muchas veces hemos estado frente al supuesto en que un padre o madre de familia ha fallecido sin haber dispuesto la distribución de sus bienes entre sus herederos sea porque su partida fue inesperada o porque simplemente en nuestro país no se encuentra lo suficientemente arraigada la cultura testamentaria; en todo caso, sea cual fuere el motivo, lo que se nos presenta como consecuencia de ello es lo que se conoce en el argot legal como sucesión indivisa o sucesión intestada la misma que tiene diferentes tratamientos sea ésta abordada bajo un enfoque tributario, comercial o legal.

Por lo expuesto, considerando entonces que se trata de un tema que despierta mucho interés en Uds., a continuación procedemos con publicar un informe detallando y resaltando los aspectos más importantes que comprende dicha figura legal dentro de la normatividad nacional.

2. SUPUESTOS DE SUCESIÓN INTESTADA
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Según el Código Civil, estamos frente a supuestos de sucesión intestada cuando:
a)    El causante muere sin dejar testamento; el que otorgó ha sido declarado nulo total o parcialmente; ha caducado por falta de comprobación judicial; o se declara inválida la desheredación.

b)    El testamento no contiene institución de heredero, o se ha declarado la caducidad o invalidez de la disposición que lo instituye.

c)     El heredero forzoso muere antes que el testador, renuncia a la herencia o la pierde por indignidad o desheredación y no tiene descendientes.

d)    El heredero voluntario o el legatario muere antes que el testador; o por no haberse cumplido la condición establecida por éste; o por renuncia, o por haberse declarado indignos a estos sucesores sin sustitutos designados.

e)    El testador que no tiene herederos forzosos o voluntarios instituidos en testamento, no ha dispuesto de todos sus bienes en legados, en cuyo caso la sucesión legal sólo funciona con respecto a los bienes de que no dispuso.

La declaración judicial de herederos por sucesión total o parcialmente intestada, no impide al excluido por la declaración valerse de su derecho de petición de herencia (que corresponde al heredero que no posee los bienes que considera que le pertenecen) el cual debe ser dirigido contra quien posea todos los bienes que según él le corresponde, en todo o parte, a título sucesorio, para excluirlo o para concurrir con él.

A esta pretensión, puede acumularse la de declarar heredero al peticionante si, habiéndose pronunciado declaración judicial de herederos, considera que con ella se han excluido sus derechos.

Estas pretensiones son imprescriptibles y se tramitan como proceso de conocimiento

3. ÓRDENES SUCESORIAS A TOMAR EN CUENTA

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Son herederos del primer orden, los hijos y demás descendientes; del segundo orden, los padres y demás ascendientes; del tercer orden, el cónyuge; del cuarto, quinto y sexto órdenes, respectivamente, los parientes colaterales del segundo, tercero y cuarto grado de consanguinidad.

El cónyuge también es heredero en concurrencia con los herederos de los dos primeros órdenes previamente.
Los parientes de la línea recta descendente excluyen a los de la ascendente.
Los parientes más próximos en grado excluyen a los más remotos, salvo el derecho de representación.

4. SUCESIÓN DE LOS DESCENDIENTES


4.1 Igualdad de derechos sucesorios de los hijos

Todos los hijos tienen iguales derechos sucesorios respecto de sus padres. Esta disposición comprende a los hijos matrimoniales, a los extramatrimoniales reconocidos voluntariamente o declarados por sentencia, respecto a la herencia del padre o de la madre y los parientes de éstos, y a los hijos adoptivos.

4.2 Sucesión por cabeza y por estirpe

La misma igualdad de derechos rige la sucesión de los demás descendientes. Éstos heredan a sus ascendientes por cabeza, si concurren solos, y por estirpe, cuando concurren con hijos del causante.

5. SUCESIÓN DE LOS ASCENDIENTES
5.1 Sucesión de los padres
A falta de hijos y otros descendientes heredan los padres por partes iguales. Si existiera sólo uno de ellos, a éste le corresponde la herencia.

5.2 Sucesión de los abuelos
Si no hubiere padres, heredan los abuelos, en forma señalada previamente.

6. SUCESIÓN DEL CÓNYUGE

6.1 Concurrencia del cónyuge con descendiente
El cónyuge que concurre con hijos o con otros descendientes del causante, hereda una parte igual a la de un hijo.

En este caso, el cónyuge puede optar por el usufructo de la tercera parte de la herencia, salvo:
      i.        Cuando el cónyuge sobreviviente concurra con otros herederos y sus derechos por concepto de legítima y gananciales no alcanzaren el valor necesario para que le sea adjudicada la casa-habitación en que existió el hogar conyugal, dicho cónyuge podrá optar por el derecho de habitación en forma vitalicia y gratuita sobre la referida casa. Este derecho recae sobre la diferencia existente entre el valor del bien y el de sus derechos por concepto de legítima y gananciales.
La diferencia de valor afectará la cuota de libre disposición del causante y, si fuere necesario, la reservada a los demás herederos en proporción a los derechos hereditarios de éstos.
En su caso, los otros bienes se dividen entre los demás herederos, con exclusión del cónyuge sobreviviente.

     ii.        Si en el caso anterior, el cónyuge sobreviviente no estuviere en situación económica que le permita sostener los gastos de la casa-habitación, podrá, con autorización judicial, darla en arrendamiento, percibir para sí la renta y ejercer sobre la diferencia existente entre el valor del bien y el de sus derechos por concepto de legítima y gananciales los demás derechos inherentes al usufructuario.
Si se extingue el arrendamiento, el cónyuge sobreviviente podrá readquirir a su sola voluntad el derecho de habitación referido en el numeral i) previo.

Mientras esté afectado por los derechos de habitación o de usufructo, en su caso, la casa-habitación tendrá la condición legal de patrimonio familiar.

Si el cónyuge sobreviviente contrae nuevo matrimonio, vive en concubinato o muere, los derechos que le son concedidos en este numeral ii) así como en el anterior se extinguen, quedando expedita la partición del bien. También se extinguen tales derechos cuando el cónyuge sobreviviente renuncia a ellos.

6.2 Concurrencia del cónyuge con ascendientes
El cónyuge que concurra con los padres o con otros ascendientes del causante, hereda una parte igual a la de uno de ellos.

6.3 Sucesión exclusiva del cónyuge


Si el causante no ha dejado descendientes ni ascendientes con derecho a heredar, la herencia corresponde al cónyuge sobreviviente.

6.4 Improcedencia de la sucesión del cónyuge
La sucesión que corresponde al viudo o a la viuda no procede, cuando hallándose enfermo uno de los cónyuges al celebrarse el matrimonio, muriese de esa enfermedad dentro de los treinta (30) días siguientes, salvo que el matrimonio hubiera sido celebrado para regularizar una situación de hecho.

6.5 Derecho sucesorio del cónyuge de buena fe
La nulidad del matrimonio por haber sido celebrado con persona que estaba impedida de contraerlo no afecta los derechos sucesorios del cónyuge que lo contrajo de buena fe, salvo que el primer cónyuge sobreviva al causante.

7. SUCESIÓN DE LOS PARIENTES COLATERALES

7.1 Sucesión de parientes colaterales
Si no hay descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge con derecho a heredar, la herencia corresponde a los parientes colaterales hasta el cuarto grado de consanguinidad inclusive, excluyendo los más próximos a los más remotos, salvo el derecho de los sobrinos para concurrir con sus tíos en representación de sus padres.

7.2 Concurrencia de medios hermanos
En los casos de concurrencia de hermanos de padre y madre con medio hermanos, aquéllos recibirán doble porción que éstos.

8. SUCESIÓN DEL ESTADO Y DE LA BENEFICENCIA PÚBLICA
A falta de sucesores testamentarios o legales, el juez o notario que conoce del proceso o trámite de sucesión intestada, adjudicará los bienes que integran la masa hereditaria, a la Sociedad de Beneficencia o a falta de ésta, a la Junta de Participación Social del lugar del último domicilio del causante en el país o a la Sociedad de Beneficencia de Lima Metropolitana si estuvo domiciliado en el extranjero.

Es obligación de la entidad adjudicataria, pagar las deudas del causante si las hubiera, hasta donde alcance el valor de los bienes adjudicados.

Corresponde al gestor del proceso o trámite de sucesión intestada, el diez por ciento (10%) del valor neto de los bienes adjudicados, el mismo que será abonado por la entidad respectiva, con el producto de la venta de dichos bienes u otros, mediante la adjudicación de alguno de ellos.

9. TRATAMIENTO DE LA SUCESIÓN INTESTADA: SUPUESTO DE INDIVISIÓN SUCESORIA


9.1 Generalidades
De conformidad con lo señalado por el artículo 844° del Código Civil, si hay varios herederos, cada uno de ellos es copropietario de los bienes de la herencia, en proporción a la cuota que tenga derecho a heredar; por lo tanto, el estado de indivisión hereditaria, específicamente en el supuesto de la indivisión sucesoria, se rige por las disposiciones relativas a la copropiedad hasta el momento en que, sea por resolución notarial o judicial, se conociera a ciencia cierta quiénes son los herederos así como qué bienes le corresponde de la masa hereditaria.

Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos (2) o más personas.
Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas.

9.2 Adopción de decisión sobre el bien común
Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
•         Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
•         Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.
•         En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.

9.3 Reglas aplicables a la administración de los bienes comunes
La administración judicial de los bienes comunes se rige por lo dispuesto por el Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil1.

1 Artículo 749° del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil
“Se tramitan en proceso no contencioso los siguientes asuntos:
(...)
2. Administración judicial de bienes
(...)”
Artículo 769º.- Procedencia
“A falta de padres, tutor o curador, y en los casos de ausencia o de copropiedad, procede designar administrador judicial de bienes”.
Artículo 770º.- Objeto.-
“Es objeto de este proceso:
1. El nombramiento de administrador judicial; y
2. La aprobación de la relación de bienes sobre los que se va a ejercer la administración.
Cuando haya desacuerdo sobre el segundo punto, se nombrará al administrador y éste deberá iniciar proceso de inventario”.

9.4 Administración del bien común por uno de los copropietarios
Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la explotación normal del bien, si no está establecida la administración convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas. En este caso, las obligaciones del administrador serán las del administrador judicial. Sus servicios serán retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el trámite de los incidentes.

9.5 Administración del bien común por uno de los copropietarios
Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la explotación normal del bien, si no está establecida la administración convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas.

En este caso, las obligaciones del administrador serán las del administrador judicial.
Sus servicios serán retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el trámite de los incidentes.

9.6 Derecho de uso del bien común
Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.
El derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietario. En caso de desacuerdo, el juez regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes.

9.7 Indemnización por uso total o parcial del bien
El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo en el caso de que el cónyuge sobreviviente concurra con otros herederos y sus derechos por concepto de legítima y gananciales no alcanzaren el valor necesario para que le sea adjudicada la casa-habitación en que existió el hogar conyugal.

9.8 Derecho de disfrute
El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Éstos se encuentran obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.

9.9 Disposición de la cuota ideal
Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos.

9.10 Condicionabilidad de la validez de actos de propiedad exclusiva
Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.

9.11 Reinvindicación y defensa del bien común
Cualquier copropietario puede revindicar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley.

9.12 Mejoras necesarias y útiles en la copropiedad
Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos.

9.13 Gastos de conservación y cargas del bien común
Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al bien común.

9.14 Saneamiento por evicción del bien común
Los copropietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en caso de evicción, en proporción a la parte de cada uno.

9.15 Causales de extinción de la copropiedad
La copropiedad se extingue por:
i)      División y partición del bien común
ii)     Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.
iii)    Destrucción total o pérdida del bien
iv)   Enajenación del bien a un tercero.
v)    Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

10. PROCEDIMIENTO A SEGUIR: TRÁMITE NOTARIAL O JUDICIAL

10.1 Trámite ante Notario
De acuerdo a la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley N° 26662 (22.09.1996), los involucrados en una sucesión intestada deberán tener en cuenta lo siguiente para efectos de la tramitación de la declaratoria de herederos:

i) La solicitud será presentada por cualquiera de los interesados; ante el notario del lugar del último domicilio del causante.
La solicitud debe incluir:
         Nombre del causante
         Copia certificada de la partida de defunción o de la declaración judicial de muerte presunta.
         Copia certificada de la partida de nacimiento del presunto heredero o herederos, o documento público que contenga el reconocimiento o la declaración judicial, si se trata de hijo extramatrimonial o adoptivo.
         Partida de matrimonio si fuera el caso
         Relación de los bienes conocidos
         Certificación Registral en la que conste que no hay inscrito testamento u otro proceso de sucesión intestada2; en el lugar del último domicilio del causante y en aquél donde hubiera tenido bienes inscritos.

2 De acuerdo a la información publicada en la Página Web de los Registros Públicos (http://www.sunarp.gob.pe), estos documentos pueden ser obtenidos de la siguiente manera:
• Vía Internet
Para usuarios suscritos al servicio de Publicidad Registral en Línea, pueden efectuar solicitudes de Publicidad Certificada de acuerdo al servicio
- Certificados Negativos/Positivos: ingresando a la opción Servicios / Solicitar Certificado, y consignando los datos solicitados
- Copia Literal: Identificando la partida cuya copia literal desea, y consignando los datos solicitados.
- Importante: Consigne los datos de envío y/o recojo, así como los datos de pago en línea o descuento de su saldo disponible.
• En Oficinas Registrales de la SUNARP
También podrá solicitar el servicio en nuestras Oficinas Registrales ubicadas en todo el país, acercándose a las ventanillas para efectuar su pedido, abonando la tasa registral correspondiente, con las mismas ventajas de entrega a domicilio y de partidas registrales con cobertura nacional.
El tiempo de atención de estas solicitudes es de tres (3) días hábiles desde la recepción de la solicitud.

ii) El notario mandará se extienda anotación preventiva de la solicitud.

iii) El notario ordenará la publicación de un aviso conteniendo un extracto de la solicitud y notificará a los presuntos herederos.
En caso de herencia vacante, notificará a la Sociedad de Beneficencia Pública o, a falta de ésta, a la Junta de Participación Social en ambos casos, del lugar del último domicilio del causante en el país, o de la Sociedad de Beneficencia Pública de Lima Metropolitana si estuvo domiciliado en el extranjero.

iv) Dentro del plazo de quince (15) días útiles desde la publicación del último aviso, el que considere heredero puede apersonarse acreditando su calidad de tal con la copia certificada de la partida correspondiente, o instrumento público que contenga el reconocimiento o declaración judicial de filiación. El notario lo pondrá en conocimiento de los solicitantes.

Si transcurridos diez (10) días útiles no mediará oposición, el notario lo incluirá en su declaración y en el tenor del acta correspondiente.

v) Transcurridos quince (15) días útiles desde la publicación del último aviso, el notario extenderá un acta declarando herederos del causante a quienes hubiesen acreditado su derecho. Cumplido este trámite, el notario remitirá partes al Registro de Sucesión Intestada del lugar donde se ha seguido el trámite y a los Registros donde el causante tenga bienes o derechos inscritos, a fin que se inscriba la sucesión intestada.

10.2 Trámite ante el Poder Judicial
En este supuesto, los interesados deberán cumplir con presentar la siguiente documentación:
•         Demanda firmada por abogado
•         Copia simple del documento de identidad del solicitante.
•         Partida de defunción o copia certificada de la Declaración Judicial de muerte presunta.
•         Partida de nacimiento o documento público que contenga el reconocimiento de los presuntos herederos o la declaración judicial si se trata de hijo extramatrimonial o adoptivo.
•         Partida de matrimonio, si fuera el caso.
•         Relación de bienes conocidos.
•         Certificado registral negativo de testamento.
•         Certificado registral negativo de Declaratoria de Herederos.

El procedimiento es tal como se describe a continuación:
•         Presentación de la Solicitud
•         Espera de 15 días calendarios
•         Publicaciones - Inscripción Preventiva
•         Espera de 30 días calendarios
•         Acta de Declaratoria de Herederos
•         Inscripción de Registro de Sucesión Intestada
•         Demanda autorizada por abogado

•         Procedimiento de calificación


COMO DESALOJAR A INQUILINO MOROSO


ESTUDIO JURÍDICO LITIGIUM ASESORES-TELF 2768760-LIMA


PROCESO DE DESALOJO

CONCEPTO
Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarísimo.
OBJETO
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido para el sumarísimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso sumarísimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvención.
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la posesión.
DESALOJO
El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones que el propio código establece en el sub-capitulo en el que lo legisla.
Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitución de un predio.
La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Predio es una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC; y es el definido en el art. 954 del mismo código, como el suelo, subsuelo y sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por bienes especiales.
Sustituyendo a los anteriores regímenes diferenciales de desahucio y aviso de despedida contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitución de un predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).
Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarísimo y las especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios (CPC, art. 596).
ANTECEDENTES
Considero necesario la referencia a la legislación anterior al código procesal civil para un cabal entendimiento del desalojo.
El código de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominación de desahucio y dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.
Había lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido terminar un contrato de locación.
1. en el caso de rescisión o terminación del contrato de arrendamiento. (Art. 1529 y 1531del Cód. Civil, equivalentes a la resolución del contrato y conclusión del arrendamiento de los artículos 1697 y 1705 del Cód. Civil de 1984 vigente) y
2. en los arrendamientos de duración indeterminada y de años forzosos y voluntarios cuando se a dado el aviso de despedida (art. 952 del código de procedimientos civil).
3. para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).
También  legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que disponía el locador o arrendador para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada o de años forzosos y voluntarios, el que podía ser extrajudicial y judicial (art. 961 CPC)
Si se daba aviso extrajudicial, y se vencía el plazo, procedía el desahucio.
El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien correspondía conocer el desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas por el desahucio (art. 962 del CPC).
La legislación de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y limitando las causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la ultima el decreto ley Nº21938 que aún tiene ultractividad para determinados contratos de arrendamiento, como se verá más adelante.
Tanto el desahució como el aviso de despedida tenía por objeto la entrega del bien al demandante, es decir, el desalojo del ocupante.
Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado, ordenaba la desocupación dentro de 6 días; transcurrido este plazo y luego de consentida o ejecutoriado la sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art. 963,964 y 965 del CPC)  
NATURALEZA JURÍDICA ES ESTE PROCESO
No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la ejecución. No obstante, este proceso supone un período de conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por vía forzosa en defecto de la ejecución voluntaria.
BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO
El desalojo procede para obtener la restitución de los siguientes bienes.
1.     Los predios (art 585º CPC) Denominación de origen romano, algo en desuso fuera de los juristas, para referirse a cualquier finca o propiedad inmueble.

2.     Los bienes muebles que no sean predios (art 596º CPC)

QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO
Pueden interponer demanda de desalojo
1.- El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada.
2.- El arrendador o Locador En el contrato de locación se llama así quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también arrendador
3.- El administrador Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos. En Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.

4.-Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto (art 586º - primera parte CPC)

CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA
Puede ser demandado:
1.     El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina también arrendatario o inquilino.

2.     El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.
3.     El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
4.     Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte – CPC)
RELACIONES JURIDICAS EN LA QUE PROCEDE EL DESALOJO
Conforme al código de procedimientos civiles, procedía el desahucio y aviso de despedida, cuando las relaciones jurídicas se originaban en el contrato de arrendamiento y cuando no había relación jurídica que suspende a la posesión (precario)
De la lectura del artículo 586 del código procesal civil se desprende que el desalojo procede cuando las relaciones jurídicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no hay relación jurídica que sustente la posesión del bien (precario) y por cualquier otra relación jurídica.
JUEZ COMPETENTE
1. COMPETENCIA TERRITORIA
Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se encuentre el bien; a elección del demandante (art 24º CPC Inc. 1)
2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA
a)     Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o no exista cuantía son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no hay cuantía es en la ocupación precaria.
b)     Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrado (art 547º CPC)

DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS
Pueden presentarse los siguientes casos:
1. Que el bien este ocupado por personas distintas a quien el demandante entrego la posesión del bien. En este caso el demandante debe demandar a la persona con quien tiene la relación jurídica y denunciar en su demanda al ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el nombre y domicilio del tercer,  a fin que se le notifica la demanda (aplicación extensiva del concepto contenido en el art. 102 del CPC).
El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso (art. 587 primera parte CPC).
2. Cuando quien demanda ignora que el bien está ocupado por un tercero, pero esta situación se advierte en el momento de la notificación del admisorio; quien lo notifique debe instituirlo del proceso indicado, de su derecho a participar en él y el efecto que le va a producir la sentencia (artículo 587 segunda parte del CPC) se entiende que quien hace la notificación debe dejar constancia de esta situación, conforme a los artículos 160º y 161º del código procesal civil.
En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única (art. 587 tercera parte del CPC). Como Litisconsorte facultativo voluntario litiga independientemente del demando sin afectar la unidad del proceso (art. 94 del CPC)
3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el juez mediante resolución motivada lo separa del proceso, es decir dictara resolución de extromicion (art 587º último párrafo y 107 del CPC)
4. Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relación de dependencia respecto a otro, conservando la posesión en nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas. En este caso se sobrecartara el admisorio y se citara a la persona por cuya cuenta esta poseyendo.
Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al demandado, quien quedara fuera del proceso. En este caso, el juez emplazara con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el proceso continuara con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de este y del poseedor por el designado, es decir respecto de ambos (art. 588 y 105 del CPC).
El mismo trámite se seguirá si quien es demandado como tenedor del bien no lo tiene, y este se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del CPC).
DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA DESOCUPACION
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante este debe pagar, las costas y costos del proceso (art 594ºCPC)
NOTIFICACION DE LA DEMANDA
Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador debe inquirir a los vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589º CPC)
LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS
Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo. Solo son admisibles como medios probatorios, el documento, la declaración de parte y la pericia (art 591ºCPC)
LANZAMIENTO
El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).
Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada consentida, y notificarse esta resolución para que empiece a contarse el término para solicitar el lanzamiento.
El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).
MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA SENTENCIA
En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro título que obligue la entrega. Procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitable (Que no puede dudarse) el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien (art 679 CPC)
PAGO DE MEJORAS
El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo, si antes es demandado por desalojo deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá al día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo (art 595 CPC)
La Corte Suprema sigue el artículo 595 del Código Procesal Civil para señalar que si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar de forma paralela el reembolso de estas. La autora critica esta situación, que crea la no rara posibilidad de que el poseedor gane en los dos procesos, reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.
 El equívoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el artículo 595 del Código Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor de las mejoras conforme al artículo 917 del Código Civil. Por las razones que se explican, un arrendatario no se identifica con el poseedor al que se refiere esta última norma.
DESALOJO ACCESORIO
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente (art 590 CPC)







MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:
Escrito N° 1
Cuaderno Principal
Sumilla: Demanda de desalojo

SEÑOR JUEZ DE PAZ LETRADO
AAA AAA, identificado con D.N.I........., con dirección domiciliaría. En Av...............................y con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de Notificaciones del Colegio de Abogados de Lima; a Ud. atentamente digo:
I.    PETITORIO:
En vía de proceso sumarísimo interpongo demanda de DESALOJO por resolución del contrato de arrendamiento por la causal de falta de pago de rentas, en contra de don BBB BBB, a quien se deberá notificar en Av...................................., solicitando a su despacho se sirva disponer que el Demandado desocupe y me entregue la posesión del inmueble de mi propiedad ubicado en la dirección antes mencionada; demanda que interpongo en atención a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:
II.   FUNDAMENTOS DE HECHO:
1.   En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., cedí la posesión del inmueble de mi propiedad ubicado en.................en favor del Demandado, por el plazo de un (1) año y a cambio de una renta mensual ascendente a US $. 100.00 dólares americanos.
2.   Desde enero del presente año, mes en que debió cumplir con el pago de la tercera renta mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el demandado ha incumplido el pago de las rentas mensuales pactadas; habiendo dejado de pagar dicha contraprestación por mucho más de dos (2) meses y quince (15) días; razón por la cual se ha configurado la causal de resolución del contrato por falta de pago de rentas.
3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requiriéndole extrajudicialmente que, por la causal de resolución anteriormente referida, desocupe el inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente notificado con dicha carta notarial, el demandado continúa en posesión del bien arrendado.
4. Por las razones expuestas, y reservándome el derecho de iniciar la acción correspondiente para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr. Juez, a fin de que en base a las pruebas aportadas ordene Ud. que el demandado desocupe en la brevedad el inmueble de mi propiedad sub-Litis.
III.  FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:
Se ampara la pretensión en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas) del Código Civil; y por los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y 586 (legitimidad activa y pasiva en los procesos de desalojo) del Código Procesal Civil.
IV. LEGITIMIDAD E INTERÉS PARA OBRAR:
La legitimidad para el inicio de la presente acción me corresponde en calidad de arrendador; y, el interés para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a su despacho como última alternativa posible para que el demandado cumpla con entregarme la posesión del inmueble sub-Litis; por lo que queda cumplida la exigencia del art. VI del T.P. del Código Civil y del art. IV del T.P. del Código Procesal Civil.
V.   VÍA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:
De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Código Procesal Civil, la vía procedimental que corresponde en el presente caso es la del PROCESO SUMAR/SIMO.
Asimismo, conforme al tercer párrafo del artículo 547 del referido Código, su despacho es competente para conocer del presente proceso, toda vez que la renta pactada con el demandado no excede las cinco (5) Unidades de Referencia Procesal.
VI. MEDIOS PROBATORIOS:
1.   Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha.................,con lo que se prueba la existencia de la relación contractual y las condiciones en que se celebró.
2.   Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................
3.   Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepción del demandado.

ANEXOS:
1.a)  Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b)  Contrato de arrendamiento de fecha................
1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........
1.d) Carta notarial de fecha..............
1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.
POR TANTO:
A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.
PRIMER OTRO SÍ DIGO: De conformidad con el art. 80 del Código Procesal Civil, otorgo al abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades generales de representación del art. 74 del mismo Código, debiéndose tener presente mi domicilio personal señalado en este recurso y declarando que el suscrito está instruido de la representación que otorga.
SEGUNDO OTRO SÍ DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus anexos, así como cédulas de notificación suficientes.
Huaraz,      de.                            Del.

FIRMA DE ABOGADO                                                        FIRMA DEL DEMANDANTE